Amit a lakbér emelésénél érdemes figyelembe venni

2015.03.10 06:10

Ha Ön bérli lakását, a kiválasztásnál egy sereg szempontot kellett figyelembe vennie, de a legnagyobb súllyal szinte mindenkinél a bérleti díj esik latba. Mindkét fél, a bérbeadó és a bérlő is szeretne megfelelő árszínvonalon, hosszabb távon kiszámítható bérleti díjjal kalkulálni. A lakáspiaci helyzet azonban újabban megint átalakulóban, mozgásban van. A díjak emelkedni kezdtek, helyenként meredeken. Milyen feltételekkel lehet béremelési szándéka a lakást kiadó félnek?

Kiindulásként le kell szögezni, hogy a lakásbérlés egy jogi kötelmi viszony, magyarán megállapodás eredménye, aminek érvényességi kelléke az írásba foglalás. Ebből az következik, hogy a felek a kölcsönösen kialkudott megállapodástól egyoldalúan nem térhetnek el. Ez egy nagyon fontos alapvetés, mindjárt látni fogjuk, hogy miért. A lakásbérleti szerződés olykor még ma is szóban köttetik, különösen bizalmi felek között. Ennek azután számos hátulütője lehet, ha egyszer változnak a körülmények és a felek szándékai. A szóbeli szerződés pontos tartalma (lakbér, időtartam, rezsi kikötések, kaució stb.) ugyanis elég nehezen bizonyítható, ha komolyabb vitára kerül sor.

Amennyiben írásba foglalt bérleti szerződése van, érdemes előkeresnie és néhány percet az áttanulmányozására szánnia. Először is nem árt tisztázni, hogy határozatlan vagy határozott idejű a bérleti szerződés. A határozatlan idejű szerződést mindkét fél felmondhatja, de csak kivételes jelleggel történhet ez azonnali hatállyal. Fő szabály, hogy felmondási időt kell hagyni a másik fél részére. Ezen időszak alatt a jogviszony változatlan, így például akivel közli a bérbeadója, hogy emelni kívánja a lakbér összegét, ezt nem köteles elfogadni. Ha nem fogadja el, akkor nincs a felek között akarategység a megállapodás módosítására. A jog nem teszi lehetővé tehát, hogy a bérbeadó önkényesen másnaptól díjat emeljen. Ebben az esetben a bérbeadó persze felmondhatja a szerződést, de a felmondás végéig marad az addigi lakbér.

Ha a szerződés határozott időre köttetett, akkor pedig ezen időszak végéig megilleti a bérlőt az ingatlan használatának joga, mégpedig változatlan feltételek mellett. Ebből következően, aki egyébként is hosszabb távra tervezi az adott ingatlan bérlését, célszerű egy határozott idejű szerződést kötnie, mert ezzel kiküszöbölheti a piaci hatásokat. Túl hosszú időtartamú szerződést sem szabad azonban vállalni, mert ha mégis költözni kell (például munkahelyi okok miatt), könnyen csapdába kerülhetünk.

Végül, ha úgy alakul, hogy másik bérbeadó ingatlan után kell nézni, időben érdemes az ingatlan birtokának visszaadásával kapcsolatos szerződési feltételeket átolvasni. Ha a felek nem is kötötték ki, hogy a közművek mérőóráit ellenőrzik, sok fejfájást és vitát előzhet meg az, aki képileg dokumentálja a lakás visszaadáskori állapotát és jegyzőkönyvezi a mérőórának nem csak az állását, hanem a védőzárak (plombák) sértetlenségének tényét is.

dr. Vágány Tamás

D.A.S. JogSzerviz